北京鑽石大廈又迎來了一位新的主人。
5月13日消息，安獅資産首度落子北京，從遠洋資本手中收購位于中關村軟件園一期的鑽石大廈。
這(zhè)一項目頗有意思，短短十年間先後(hòu)流轉于凱龍瑞基金、中銀集團、遠洋資本與安獅資産手中。
2017年，遠洋資本一口氣買下中銀集團6個商業地産項目，便包含北京鑽石大廈。四年後(hòu)的今天，遠洋資本正式實現該項目的退出。
低買高賣，永遠是資本世界中最有效的生财之道(dào)，遠洋資本深谙此理。
作爲遠洋集團獨立的投融資平台，遠洋資本已通過(guò)“投融管退”模式，成(chéng)功退出北京矽谷亮城、上海大甯商業廣場等多個項目。
此次北京鑽石大廈的交易，也是遠洋資本模式的再一次實踐——通過(guò)前端介入，以相對(duì)較低的市場價格獲得具有改造更新和增值潛力的優質标的，升級改造并提升項目價值，再退出回籠資金。
鑽石大廈流轉
5月13日，遠洋資本透過(guò)官微對(duì)外宣布，遠洋資本旗下城市更新基金實現首個項目——北京鑽石大廈項目順利退出，收購方爲安獅資産。
據悉，安獅資産是于2019年成(chéng)立的不動産投資管理及運營管理公司，由創始人張國(guó)正和戰略投資人普洛斯(GLP)共同創立：雙方整合投資、改造和運營領域的專業經(jīng)驗，擅長(cháng)通過(guò)重新設計定位以及精細化運營，爲低效的房地産項目帶來戰略增值。
而遠洋資本城市更新基金設立于2018年12月，聚焦一線及強二線商辦市場城市更新物業，采用價值增值型及機會型策略，選取具有改造及增值潛力的物業，通過(guò)“買入-修複-退出”投資模式，爲投資人創造良好(hǎo)回報，而北京鑽石大廈也是該基金成(chéng)功實現退出的首個項目。
對(duì)于此次交易，雙方并未透露具體對(duì)價。
遠洋集團對(duì)觀點地産新媒體表示，這(zhè)宗交易的具體對(duì)價及細節尚不太方便透露。不過(guò)，有分析人士指出，由于項目體量比較小的緣故，因此交易價格并不會太高。
資料顯示，鑽石大廈物業産權建築面(miàn)積約爲2.3萬平方米，目前由頭部科技企業整體承租。項目區位優勢明顯，位于中關村軟件園内，園區在雲計算、大數據、互聯網金融、人工智能(néng)等方面(miàn)形成(chéng)全國(guó)領先的産業集群，是新一代信息技術産業高端專業化園區和北京建設世界級軟件名城核心區。
這(zhè)一寸土寸金地段的物業，近十年經(jīng)曆了多次轉手。
2010年，凱龍瑞基金設立一支人民币基金，募集了2.2億元，并設置“3+1+1”基金期限。2011年初，凱龍瑞基金找到中航信托作爲有限合夥人募資1.61億元，并于同年正式收購了北京矽谷亮城4号樓和北京鑽石大廈兩(liǎng)個項目，其中北京鑽石大廈收購價爲2.68億元。
中關村地段的資産價值以必然的上升趨勢提升。
2014年，凱龍瑞基金正式從兩(liǎng)個項目退出，交易對(duì)價未披露，但有報道(dào)指，退出時兩(liǎng)項目租金分别比買入時上漲約81%和76%，資産價值上漲約69%和57%。由此推算，中銀集團收購這(zhè)兩(liǎng)個項目時的受讓價格分别爲2.28億元和4.2億元，合計約6.5億元。
短短三年後(hòu)，北京鑽石大廈作爲資産之一，被(bèi)中銀集團打包出售。2017年，遠洋資本通過(guò)境外股權交易方式，收購中銀集團資産包。
資料顯示，這(zhè)一資産包内包括北京矽谷亮城4号樓、北京鑽石大廈、上海大甯商業廣場、上海海興廣場、成(chéng)都(dōu)華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈六個子項目，總建築面(miàn)積約20萬平方米，涵蓋了寫字樓、商場，還(hái)有極少量公寓。
至于中銀集團出售資産包的動機，彼時有分析指出，其一是投資到期退出，其二是商業項目後(hòu)租金收益一直未獲明顯提升。
而遠洋資本擅長(cháng)通過(guò)“投融管退”的模式，提升資産價值，短短一年後(hòu)開(kāi)始實現項目退出：2018年9月，遠洋資本順利退出北京矽谷亮城項目，在約14個月持有期内實現超過(guò)50%IRR收益；2019年5月，退出成(chéng)都(dōu)華敏翰尊大廈項目，在近一年半的持有期内實現35%IRR收益；同年12月，退出上海大甯商業項目，傳聞退出IRR收益高達30%。
加上此次退出北京鑽石大廈，四年時間内，中銀資産包已被(bèi)遠洋資本消化三分之二。
大宗交易溫度
“四環内的中關村核心區域，供應非常有限，主要是靠現有項目的升級改造，比如鼎好(hǎo)大廈改造工程；上地一些更遠的區域，有一些産業園區在建，但區位十分不理想，架不住互聯網公司的需求旺盛。”
一位分析人士接受采訪時分析，中關村及上地區域辦公樓供應緊缺，區域内新增供應量較少，長(cháng)期處于辦公樓供應短缺的狀态，北京鑽石大廈的優勢之一是接近滿租，租金收益有保障。
實際上，除了鑽石大廈，今年以來北京不少大宗交易在陸續成(chéng)交。
世邦魏理仕最新發(fā)布的報告顯示，2021年一季度，北京共達成(chéng)10筆大宗交易，交易總額209.1億元，環比和同比分别上漲40.0%和3.8%。
從投資類别來看，辦公類交易達成(chéng)六宗，占北京大宗交易的半壁江山。科技企業積極購置辦公樓宇作爲自用，投資者亦看好(hǎo)以科技企業爲主要租戶類型的樓宇未來租賃前景，使得今年一季度中關村商務區及其輻射的上地、中關村軟件園和北清路等商務園區共完成(chéng)四筆辦公交易，貢獻了總投資額的35%。
餘下兩(liǎng)宗辦公交易均爲有穩定現金流的物業，分别位于東二環和豐台科技園，并分别由國(guó)内地産基金和險資購入，合計占總投資額的29%。
對(duì)此，世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛分析，北京“十四五”規劃釋放新區發(fā)展的産業定位和政策利好(hǎo)信号，將(jiāng)推動新興區域商務資源和氛圍的改善，并吸引更多投資者的布局。
“無論是股權交易還(hái)是資産交易，都(dōu)是一個漫長(cháng)的過(guò)程，賣方和買方達成(chéng)一緻，促成(chéng)交易并不是一個短時期内就能(néng)實現的事(shì)情，需要牽扯到多方的精力。2020年受疫情影響，很多潛在交易都(dōu)或多或少延期或者受影響了。”
上述分析人士續指，随著(zhe)疫情得到控制，好(hǎo)多潛在買家重新啓動收購進(jìn)程，交易推進(jìn)工作逐漸恢複正軌。
不過(guò)，需要關注的是，近年來，北京空置率處于一個曆史高位。五大行數據稍有差異，在空置率上卻呈現共性：最高爲高力國(guó)際，顯示空置水平至19.4%；最低爲仲量聯行，顯示2020年底全市空置率達15.4%。
仲量聯行指出，截至2020年底，租金創下連續八個季度下跌的紀錄，爲342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行數據則顯示，第四季度，北京全市租金爲337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。
大量供應是導緻空置率上漲的重要原因之一，高力國(guó)際判斷，2021年全市甲級寫字樓將(jiāng)迎來供應高峰期，預計全年新增供應將(jiāng)達到157萬平方米，北京市場空置率將(jiāng)觸及高點。随後(hòu)將(jiāng)進(jìn)入3至4年去化周期，租金預計繼續下調。
該機構表示，北京甲級寫字樓市場從2022年起(qǐ)新增供應將(jiāng)減少，加上需求持續回暖，供應量開(kāi)始去化，2021年是收購或出售的機會窗口。
