2023年3月，北京金融街商圈寫字樓總存量達274.38萬平方米，其中甲級寫字樓143.74萬平方米，乙級寫字樓130.64萬平方米。租金方面(miàn)，2023年3月，北京金融街商圈寫字樓平均租金爲20.88元/㎡·天，環比上升16.91%。甲級寫字樓平均租金爲20.28元/㎡·天，環比下降4.43%；乙級寫字樓平均金爲18.27元/㎡·天，環比上升29.21%；售價方面(miàn)，2023年3月，北京金融街商圈寫字樓平均售價爲77854.72元/㎡，環比下降0.72%。空置率方面(miàn)，2022年第4季度，金融街商圈寫字樓空置率爲3.61%，其中甲級寫字樓空置率2.7%，乙級寫字樓空置率6.47%。依靠北京西城區核心資産，金融街三季度保持營收利潤的增長(cháng)。10月27日，金融街（000402.SZ）發(fā)布2022年第三季度報告。數據顯示，今年前三季度，金融街控股營業收入155.1億元，同比增長(cháng)60.46%。盈利也保持同步增長(cháng)，1-9月份，歸屬于上市公司股東的淨利潤13.8億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的淨利潤1.94億元，同比增長(cháng)268.49%。金融街三季報數據同比大幅增長(cháng)主要依賴于前半年業績，尤其是淨利潤逆勢增長(cháng)，與其今年4月以10.8億出售麗思卡爾頓酒店有關，直接獲利7.6億元，占前三季度淨利潤55%單從第三季度業績來看，金融街錄得營收約49億，同比增長(cháng)17%，歸母淨利潤2.3億，較去年同期下滑54.7%金融街的另一利潤增長(cháng)來源爲投資性房地産産生公允價值變動損益，該部分最終産生公允價值變動損益（稅後(hòu)）約3.1億元，其中主要資産爲北京金融街區域的三個寫字樓項目據金融街10月27日公告顯示，戴德梁行對(duì)其位于金融街區域3個寫字樓項目進(jìn)行了三季度公允價值評估，分别爲金融街中心、金融街（月壇）中心以及金融大廈，合計産生公允價值變動收益（稅前）2.73億元，合計增加公司歸屬于母公司淨利潤2.05億元以此計算，北京金融街地區酒店、寫字樓物業就爲金融街帶來了9.65億淨利潤，占前三季度淨利潤約70%，剩餘主營業務開(kāi)發(fā)銷售和資産管理産生收益約4億元銷售物業方面(miàn)，1-9月份，金融街實現銷售簽約額211.4億元，同比下降26.3%，實現銷售面(miàn)積89.7萬平米，同比下降37.8%。其中住宅産品實現銷售簽約額198.2億元（銷售面(miàn)積82.5萬平米）。

物業租賃方面(miàn)，金融街的核心資産爲北京、上海及天津等高能(néng)級城市的寫字樓和商業，今年前三季度實現營業收入14.6億元，實現息稅前利潤8.2億元。報告期内，金融街對(duì)客戶減免租金6600多萬元從财務數據來看，截至三季度末，金融街控股總資産1541.81億元，比上年度末減少6.43%；總負債爲1104.9億，較上年度末減少9.6%，一年内到期的非流動負債增長(cháng)51.76%至192.7億截止9月底，金融街現金及現金等價物合計147.9億，其中，籌資活動産生的借款從上年同期的-89.5億元減少至-30.8億元，但經(jīng)營、投資活動産生的現金淨額均在減少報告期内，金融街控股經(jīng)營活動産生的現金流量淨額爲14.5億元，上年同期爲23.1億元，主要由于銷售端遇冷回款減少，而去年同期收回了《解除北京中信城B地塊合作協議》的資金占用費報告期内，金融街控股投資活動産生的現金流量淨額爲-12.5億元，上年同期爲35.2億元，變化主要原因是去年同期轉讓金豐萬晟置業有限公司和北京德勝投資有限責任公司股權及債權并收到相應價款，并且收購項目支出較去年同期增加面(miàn)對(duì)行業的變動，金融街優先縮減了拿地投資。2021年前三季度，金融街在上海、固安、無錫、蘇州、嘉興等地獲取7個項目，權益投資額約84.5億元。今年至今，金融街僅增加天津2宗地塊的投資，入資額合計12.5億元确保資金安全穩健是金融街前三季度經(jīng)營的重點之一，除了盤活存量資産，促進(jìn)資金回籠外，作爲北京市西城區國(guó)資委控股的房地産企業，金融街通過(guò)發(fā)行公司債和中期票據以及金融機構借款等方式，仍保持了一定的融資量金融街在三季報中表示，正在提前籌劃融資工作，申報中期票據、金融街中心（碳中和）綠色資産支持專項計劃，截至報告披露日均已取得無異議函。

  從今年一季度北京寫字樓開(kāi)始經(jīng)曆疫情的洗禮，高力國(guó)際就已經(jīng)通過(guò)各種(zhǒng)媒體指出，疫情對(duì)于北京寫字樓租賃市場沒(méi)有決定性的影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。進(jìn)入二季度，随著(zhe)北京防控逐步放開(kāi)，市場活躍度明顯提升，整個北京甲級寫字樓市場吸納量從一季度的-81,000平方米快速恢複到二季度的30,000平方米左右。然而，我們注意到，在剔除了自用和預租的影響後(hòu)，全市場的淨吸納量依然爲-14,000平方米左右，但需求恢複程度并沒(méi)有那麼(me)強。截止到2020年二季度，北京甲級寫字樓租金爲366元每月每平米，環比下降1.7%，同比下降8%；空置率爲16.6%，環比微降0.1%，同比上漲5.1%。就現在的市場環境來看，我們依然維持我們在疫情後(hòu)對(duì)于北京寫字樓市場的四點趨勢性研判：

  第一，供應高峰持續推高空置率才是市場本質。無論有沒(méi)有疫情，逐步走高的空置率是北京甲級寫字樓市場目前的現狀，而這(zhè)個持續走高的空置率則是由于集中的供應高峰所緻。2020年下半年北京市場依然會迎來接近70萬平方米的新增供應量，明年還(hái)有近80萬平方米的新增供應入市。高供應的格局會一直延續到2021年，市場的空置率高點也會在2021年出現。

  第二，市場需求長(cháng)期存在，但疫情後(hòu)需求釋放目前不及預期。高力國(guó)際華北區董事(shì)總經(jīng)理嚴區海在今年二季度曾指出，中國(guó)經(jīng)濟目前正處于三期疊加的影響下，即經(jīng)濟增速下行期，産業結構調整期和疫情防控常态化時期。在這(zhè)樣(yàng)的三期疊加影響下，市場需求的釋放需要更長(cháng)的時間，但由于市場同時又處于供應高峰期，短期内的供應過(guò)剩在一定程度上意味著(zhe)市場新增需求不足以支撐這(zhè)樣(yàng)的新增供應體量。市場無法通過(guò)新增需求進(jìn)一步去化空置面(miàn)積。其實這(zhè)個現象在2019年四季度的數據中就已經(jīng)有所體現，因此我們不能(néng)一概而論把空置率高企全都(dōu)歸咎于高供應量和疫情的原因。目前，金融業，互聯網和專業服務業依然是主要需求來源，特别是外資金融機構，相對(duì)成(chéng)熟的互聯網公司以及各類專業服務類公司。

  第三，租金階段性高位調整的大趨勢保持不變。租金作爲市場價格指标，租金上升需要有持續的需求作爲支撐。市場需求能(néng)夠在今明兩(liǎng)年出現可持續性的回暖，需要建立在宏觀經(jīng)濟增長(cháng)符合預期，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎條件上。高力國(guó)際華北區研究部董事(shì)陸明提出，雖然我們可以基本确認市場逐步走出疫情陰霾的大趨勢，但2020全年的淨吸納量在剔除自用和預租的影響後(hòu)可能(néng)僅爲北京甲級寫字樓市場曆史平均水平的一半左右。在高供應量且需求中性的市場環境下，租金依舊會保持緩慢下探的趨勢，但下方空間已經(jīng)非常有限，2021年和2022年可能(néng)會成(chéng)爲本輪市場租金調整的真正底部。第四，2021年後(hòu)北京將(jiāng)迎來市場去化周期。高力國(guó)際華北區研究部董事(shì)陸明認爲北京寫字樓市場的發(fā)展大緻經(jīng)曆了三個階段：2002-2008年的供應量推動期，2009-2017年的租金推動期，2018年到2021年的第二個供應推動期。在2021年之後(hòu)，北京市場將(jiāng)進(jìn)入一個3年左右的去化周期，整體空置水平會随著(zhe)需求的不斷釋放逐漸回落高力國(guó)際把北京甲級寫字樓市場的大緻分爲8個子市場，在這(zhè)些子市場中，有三個子市場對(duì)北京寫字樓市場扮演著(zhe)壓艙石的作用。這(zhè)三個市場的穩定，關系著(zhe)整個北京寫字樓市場的穩定，甚至影響著(zhe)整個中國(guó)經(jīng)濟的穩定發(fā)展。這(zhè)三個市場就是金融街東城商務區，這(zhè)其中首當其沖的就是金融街市場高力國(guó)際華北區研究部董事(shì)陸明表示，如果以十年作爲一個維度來回顧整個金融街甲級寫字樓市場的發(fā)展的話，可以說這(zhè)個市場不僅僅是北京最理想的寫字樓市場，其空置水平和租金收益在全球也是名列前茅的。從甲級寫字樓的空置率的來看，金融街的空置水平超過(guò)10%的時候還(hái)要追述到2009年金融危機時期，過(guò)去十年間的空置水平長(cháng)期保持在5%以下。截止到2020年二季度，金融街甲級寫字樓平均租金達到670元每月每平米，環比下降-1.4%，同比下降4%；空置率依舊保持5%以下的水平，達到4.2%，環比上升0.6%，同比上升2.5%。 和甲級寫字樓市場類似，金融街的乙級寫字樓目前也保持非常低的空置率，僅爲3.6%，租金維持在450元每月每平米左右。

  在三期疊加的背景下，目前金融街租金出現了小幅下調，但我們認爲這(zhè)樣(yàng)的下調對(duì)于整體市場運行來講是積極的。疫情過(guò)後(hòu)，大部分企業普遍都(dōu)面(miàn)臨著(zhe)經(jīng)營困境，對(duì)于各方面(miàn)的成(chéng)本也會更加敏感。租金的下調一方面(miàn)可以從一定程度上降低企業租賃成(chéng)本，也可以從另一方面(miàn)提升整個金融街，甚至是整個北京的城市競争力。我們不否認金融街市場也會有個别的樓宇出現租賃困難的局面(miàn)，但這(zhè)樣(yàng)的低效樓宇顯然不能(néng)反映整個金融街市場的真實情況。西城區政府已經(jīng)意識到轄區内部分低效樓宇的問題，更是在今年5月就出台了《西城區支持低效樓宇改造提升若幹措施》（以下簡稱《若幹措施》）。《若幹措施》體現了北京市政府力求從存量中挖掘增長(cháng)潛力的決心，也從實際的政策引導和真金白銀的投入來精準助力北京樓宇經(jīng)濟的可持續性發(fā)展。高力國(guó)際認爲，金融街市場的穩定是一種(zhǒng)連疫情都(dōu)無法撼動的穩定，這(zhè)樣(yàng)的強勢市場不僅僅得益于金融街的金融類企業強大的産業聚集效應，也得益于金融行業租戶無可比拟的承租能(néng)力。我們一直認爲，寫字樓市場是經(jīng)濟的晴雨表，企業在辦公市場的微觀變化在很大程度上反映著(zhe)經(jīng)濟波動和行業興衰。因此，豪不誇張的講，金融街市場不僅對(duì)北京寫字樓市場有著(zhe)舉足輕重的作用，更可以從側面(miàn)把脈中國(guó)金融行業微觀層面(miàn)的企業變化趨勢。目前金融街有三大業務闆塊，分别是房産開(kāi)發(fā)、物業租賃、物業經(jīng)營，其中物業租賃“最扛跌”。從收入構成(chéng)上看，房地産開(kāi)發(fā)業務爲金融街帶來了大部分的營業收入。2020上半年，地産開(kāi)發(fā)占營業收入的比重爲81.98%。但對(duì)應營收同比驟降約三成(chéng)，毛利率僅爲35.54%，同比下降7.76個百分點，同時，因酒店入住率和景區客流量大幅下降，金融街的物業經(jīng)營業務實現營業收入 1.07 億元，同比下降 65.00%，毛利率爲-54.19%，入不敷出。2020上半年，受疫情影響，金融街物業爲有實際經(jīng)營困難的中小微企業客戶減免租金近5000萬元，導緻物業租賃毛利率略下降1.66個百分點，營收同比下降僅2個百分點。相比之下，物業租賃在三大業務闆塊中最爲扛跌。

去年12月22日，金融街與萬科協商一緻，拟37.1億元出售北京金豐萬晟置業有限公司100%股權和債權予平安人壽。此前，北京金豐萬晟置業由萬科與金融街間接各持50%的股權，其開(kāi)發(fā)建設并持有運營的項目是金融街·萬科豐科中心财報顯示，豐科中心可出租面(miàn)積121092平方米，在北京8個主要寫字樓項目裡(lǐ)居首。紅線”下的債務壓力2020上半年，金融街實現營業收入約58.67億元，同比減少38.36%；；歸母淨利潤約2.51億元，同比減76.13%。在業績下滑之時，金融街還(hái)面(miàn)臨著(zhe)較大的債務壓力，出售部分資産，對(duì)金融街來說有利于優化其資負債結構。截止2020年6月末，金融街的淨負債率爲202.31%，剔除預收款後(hòu)負債總規模爲1115.36億元，資産債率達到74.4%，現金短債比爲0.55，踩中“三條紅線”。實際上，自2016年開(kāi)始，金融街的淨負債率水平就處于持續上升的狀态，2016-2019年，其淨負債率分别爲119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。2020年中期末，金融街的有息負債合計爲 884.13 億元，股東權益 383.79 億元，若想擺脫“淨負債率不超過(guò) 100%”這(zhè)條紅線，金融街的有息負債需減少約 392.67 億元。截至2020年9月末，金融街的營業收入同比減少21.22%至105.18億元，歸母淨利潤同比減少33.87%至9.1億元。同時，經(jīng)營活動産生的現金流量淨額同比大幅減少97.88%，籌資活動産生的現金流量淨額爲 22.35 億元，2019年同期爲-78.15億元，主要系新增借款的增加爲救“紅線”，從去年12月至今，金融街連續轉讓資産出售豐科中心項目後(hòu)，預計經(jīng)營活動現金流增加約22.32億元，有息負債減少14.95億元，公司資産負債率下降0.24個百分點；解除中信城B地塊合作協議後(hòu)，可回籠約86億元的資金；如順利轉讓德勝公司，預計經(jīng)營活動現金流可增加15.75億元，合并層面(miàn)將(jiāng)實現淨利潤約4.87億元算下來，三項資産處置將(jiāng)産生超120億元現金流。按照2020中報數據推算，現金短債比有約90億資金缺口，處置資産或可救一條“紅線”，但對(duì)于其他兩(liǎng)條來說，這(zhè)還(hái)遠遠不夠。今年1月18日，金融街面(miàn)向(xiàng)專業投資者公開(kāi)發(fā)行2021年第一期公司債券，發(fā)行總額9億元，票面(miàn)利率3.54%，債券期限5年。

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